КРИЗАТА СО НЕДВИЖНОСТИТЕ СТИГНА ДО СЛОВЕНИЈА: Сиви облаци се упатуваат кон Хрватска

Добивај вести на Viber

Побарувачката за недвижности во Словенија значително опаѓа, па така во 2023 година вкупниот број на трансакции со станови драстично се намали за 24% во однос на претходната година.

Во една од моите претходни колумни разговарав за состојбата на пазарот на недвижности во Германија и предупредив на сив облак кој полека но сигурно се наѕира и на нашите простори. Но, не ја спомнав Словенија, која е многу сличен пазар со нашиот, не мора по обем, туку по динамика на економските настани, би рекол дека сме слични, пишува Филип Бркан, новинар на Пословни.хр.

Така, Словенија за прв пат од 2008 година забележа ненадејно запирање на растот на цените, поточно во 2023 година, националниот индекс на цените на куќите се зголеми за 6,77% откако во 2022 година се зголеми за 11,59% и во 2021 година за 15,77% според податоците од Заводот за статистика на Словенија

Доколку наведените износи се приспособат на инфлацијата, доаѓаме до заклучок дека цените на куќите се зголемени за само 1,4% во 2023 година, што реално може да биде статистичка грешка, па затоа кај нашите соседи се случува стагнација во вистинска смисла.

Генерално, побарувачката за недвижности во Словенија опаѓа, така што на пример во 2023 година вкупниот број на трансакции со станови опадна нагло за 24% во однос на претходната година, на 9.786 единици, по годишен пад од 7,6% во 2022 година и пораст од 19,9% во 2021 година, покажуваат податоците на Заводот за статистика на Словенија. Во однос на вредноста на трансакцијата, продажбата на станбени објекти во 2023 година изнесува 1,39 милијарди евра, што е намалување за 18,9% во однос на претходната година.

Според податоците на системот за е-сопственост во Хрватска, продажбата на станови го следела следниот тренд: во 2023 година биле продадени 5.730 станови, што е намалување за 13% во однос на 2022 година кога биле продадени 6.555 станови, но во нашата земја, во однос на 2021 година, дури имаше раст од 7%, да не заборавиме дека тогаш во голема мера ни помогна АПН, што значително влијаеше на бројот на продадени станови.

Се зголемува цената на новата градба

Словенија се соочува со сериозно забавување по наглото глобално зголемување на цените на недвижностите, со што се ослабуваат активностите во продажбата на новоградбите бидејќи кај нашите соседи во 2023 година издадените одобренија за градба се зголемени за 6,7% на годишно ниво на 5.441 единица, што е забавување во споредба со годишниот пораст од 21,8% во 2022 година, 14,9% во 2021 година и 11,6% во 2020 година. Во првите два месеци од 2024 година, бројот на станови за бројот на издадени дозволи падна за 38,9% на само 662 единици .

Никого нема да изненади кога ќе ги погледнеме бројките во Словенија и ќе видиме дека цените на новите градби само се зголемуваат. Се разбира, понудата и побарувачката се двата најголеми непријатели на економскиот пазар, бројот на трансакции дефинитивно паѓа, но не мора и цената, така што таа група на недвижности се зголемува по цена, за разлика од користените станови, бидејќи во 2023 година, Индексот на цените на новоизградените станови е зголемен за 8,36 % (2,92% приспособено на инфлација) во однос на претходната година. Во четвртиот квартал од 2023 година, цените исто така пораснаа за 3,03% (3,45% приспособени за инфлацијата).

Очигледно и нашите западни соседи имаат проблеми со сегашниот станбен фонд и помалку се троши за обнова на стариот, а повеќе за изградба на нов. Разумно, одамна е познато дека изградбата на нова е поевтина опција од реконструкција или целосно реновирање на старата.

Трансакциите на користени станови во Словенија се намалени за 24% на 9.461 единица во 2023 година во споредба со претходната година. Наведената категорија недвижен имот, која учествуваше со повеќе од 56% од вкупните трансакции со станови, во 2023 година е намалена за 22% во однос на претходната година. Исто така, прометот на постојните семејни куќи, исто така, е намален за 24,5%.

Трансакциите на новоизградените станови, кои сочинуваат помалку од 4% од вкупните трансакции, паднаа за неверојатни 43,1% на годишно ниво на 325 единици во 2023 година. Трансакциите на новоизградените станови и домови за едно семејство паднаа за 37,2% и 64 %, соодветно, во текот на 2023 година.

Во однос на вредноста на трансакцијата, продажбата на станбени објекти во 2023 година изнесува 1,39 милијарди евра, што е намалување за 18,9% во однос на претходната година. Продажбата на постојните станови, кои сочинуваа 93,5% од вкупната вредност на трансакциите, падна за 17,6%, додека продажбата на новоизградените станови е намалена за 33,3%. Значи, имаме некаква аномалија на пазарот бидејќи опаѓа бројот на трансакции, а цената расте.

Некој би рекол дека е лудо, но „феноменот“ едноставно може да се објасни, помалиот број трансакции кои предизвикуваат раст на обемот може да се објасни со помалиот број на недвижности што се продаваат по висока вредност.

Да расчистиме, луксузниот сегмент не слабее, се продаваат станови со висока вредност кои го подигнуваат целиот пазарен просек и создаваат ваква аномалија на пазарот каде што не е јасно дали пазарот навистина стагнира или паѓа.

Хрватско сценарио во 2024 година

Прашањето на сите прашања, дали сценариото што го доживеаја Словенците минатата година ќе не заобиколи оваа година во вид на пад на трансакциите? Тие нема. Дали сè уште имаме време за капетанот на бродот да ги подигне едрата и да го сврти бродот да плови надолу? Имаме, но дали капетанот ги препознава сивите облаци кои ни се приближуваат?

Би го вклучил периодот од 2018 до 2023 година како „златни години“ на пазарот на недвижности, од кој најголема корист имаа продавачите.

АПН, ниските камати, земјотресот, влезот во Шенген и преминот кон еврото дефинитивно придонесоа за зголемување на бројот на трансакции, но и за зголемување на цените, додека инфлацијата, растот на каматите, укинувањето на АПН , предизвика остар пад на трансакциите и во Хрватска, па падот би можел наскоро да го сврти пазарот во друга насока. Да не ги заборавиме најавите за нови субвенции од непознат облик и најавите за паѓање на каматите, кои предизвикуваат чекање кај потенцијалните купувачи и дополнително забавување на пазарот.

Секако не сакам да кажам дека пазарот на недвижности ќе биде бродолом, но ова ќе биде една од најпредизвикувачките години во последните десет години на пазарот на недвижности, придружена со двоцифрен пад на трансакциите и како ова ќе влијае на пазарот на недвижности во Хрватска, останува да видиме. Дотогаш будно ги следиме случувањата во соседството.